買房注意事項》從看屋到買房應注意的事，後續手續及準備資訊你不能不知
由於有買房的計畫，但因為錯過了較適宜的買房時機，近期看房價一直飆漲到心累，既然房價都漲了，那就不要再因為買房買到吃更多虧而捶心肝，於是將網路上看到一些還不錯的資訊整理起來，一來自己整理比較印象深刻，順便做功課，二來也提供未來我重溫做功課使用。
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看屋注意事項
- 建議找人同行，看屋時保持大門開啟。
- 白天及晚上各看一次，白天可以看採光及通風，晚上可以看附近是否吵雜、走路是否安全等。
- 晴天及雨天各看一次，晴天可以看是否有西曬、反潮的問題，雨天可以看是否有漏水、滲水的問題。
- 除了房屋內的設施外，觀察其公共空間，如走道、樓梯間是否髒亂，大樓管理是否良好等。
- 觀察其安全設施，是否有逃生設備、防火、防盜設備等。
- 觀察周遭環境，生活機能是否便利，是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔等)。
- 如果有遇到鄰居，可以大膽向鄰居詢問這棟房屋的居住品質跟鄰居的素質等，通常可以得到比較真實的答案。
- 多看多比較不吃虧，以首購者來講，通常買之前看個50~100間是很正常的，多看房可以了解市場行情，也更清楚自己喜歡的房型是什麼。
參考文獻：Mr. Market市場先生
個案資料
- 基本資訊：面積、樓高、位置、車位、使用分區
- 室內資訊：室內格局、通風、採光、景觀、裝潢、維護情形
- 建築資訊：建商名稱、營造名稱、梯戶比例、社區鄰路情形
- 社區管理：入住比例、公設相關、社區管理相關、垃圾處理相關
格局通風採光
在觀察通風採光時，可在看屋時將窗戶完全打開感受實際情況，如果通風不佳，廁所又剛好無開窗，往後則會有潮濕易生壁癌的風險。
室內樓層高度
一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間，扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米，如有風水考量做天花包樑，做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間，對於部分消費者可能有壓迫感。
建商、營造廠品質
建築規劃設計及營造施工品質好壞，對於房地產價值及後續維護成本都有相當的影響。各位在看屋時，不妨詢問建設及營造公司名稱，如果年代久遠不可考，亦可透過使用執照記載資訊查詢。得知名稱後，再透過 Google 查詢，也可向各地不動產開發商業同業公會詢問。
社區公共設施
在看屋時，除記錄公設項目外，可以了解一下公設的維護情形，以免有入住後與原先設想的公設使用產生期待落差。
社區管理費
管理費係維護大樓日常維運及因應往後社區大型支出之重要資金來源，除詢問管理費率外，亦可進一步詢問社區的公共基金餘額及運用情形，減少未來如社區有大型支出時需要多付錢的風險。
社區入住情況
一定要詢問仲介或管理員，目前大樓的入住情形，避免未來因入住率低，管理費短收而影響大樓維運的狀況。
區域環境
- 交通機能：汽機車車行動線、大眾運輸機能
- 商業機能：餐飲機能、零售量販機能、娛樂機能
- 公共設施：學校、醫院、警消機能
- 鄰避設施：安全疑慮、健康影響、噪音氣味疑慮、治安影響、其他
財務評估
- 市場狀況：成交行情、待售情形
- 負擔能力：自備款＆貸款負擔、交易費用、後續裝潢費用
參考文獻：STOCKFEEL
買新屋、預售屋注意事項
房價是否合理
可參考購買標的附近的成交行情。
建照/產權登記要明確
如購買預售屋，需確認建案已請領建造執照；如購買中古成屋，可向地政機關申請土地及房屋謄本查閱產權。
持有建坪要清楚
房屋產權除主建物面積外，尚有附屬建物面積及共用面積部分，停車位應載明長、寬、高及含車道面積等。為防止建商虛灌坪數，因此在付訂前務必看清楚權狀內容， 計算它確實的面積。如為預售屋，土地及建物登記總面積未來發生不足部分，建商應全部找補。
土地分區看仔細
瞭解房地產坐落、土地分區使用(住宅區)及核准使用執照情形，工業區房屋不得作為住宅使用，另外，購買停車位應該詳細研究是否屬法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位、平面式或機械式的車位及面積淨高、淨寬等都應該要注意。
費用歸屬要注意
在交屋前，自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。如為預售屋，建商延遲交屋，應按萬分之五日息負擔延遲利息，且交屋保留款包括房屋及土地總價的5%。
保固與修繕
房子的保固期限是從交屋日起算，要確認結構保固年限、固定建材及設備保固年限詳載於合約內。
參考文獻：遠雄房地產
履約保證種類
買預售屋的履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有『價金信託』與『不動產開發信託』，主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。
買二手屋注意事項
簽約前必知10問，如何避開斡旋陷阱？
斡旋前，先搞懂「斡旋金」和「要約書」？
簽訂斡旋金，房仲店家會提供簽署「不動產買賣意願書」，過往曾發生下了斡旋後買方反悔，斡旋金轉成訂金，要求支付1-2%的房仲服務費。普遍認為下了斡旋金才能表現出買方的購買誠意，但因為「斡旋金」造成的爭議也不少，使用「要約書」同樣具有效力，下斡旋前務必要看清楚合約內容，確認審閱期限(3-5天依各家不同)，保障自己的權利。
斡旋金多少才合理？
「斡旋金」等同下訂金的概念，常見金額約落在5~10萬不等，但沒有硬性規定，也有人會以房子開價的 2%-5% 計算斡旋金額。支付斡旋金多採用現金或支票，金額多少應量力而為，避免萬一發生違約情情而造成傷害。
「要約書」雖然沒有費用問題，但違約還是要付違約金。
付「斡旋金」時，要注意哪些事情？
►房屋資料：房屋地址、房屋謄本、建物平面圖、地籍圖等房屋基本資料。
►斡旋期限：普遍約3-5天，依各家合約內容而有所不同。
►斡旋金額：提供的斡旋金額，與支付方式。
►付款條件：頭期款、備證款、完稅款、交屋金額、匯款時間和匯款條件等，有買方曾擔心貸款不過或額度低，會加上「房屋貸款不足X成，►合約無效退回一切費用」保障自己。
►買方出價：你想要購買的房屋價格。
►仲介費用：仲介費的付款條件、繳款時間。
►違約金：違約要賠償的違約金額。
►解約條件：斡旋期限到或斡旋失敗，如何提前解約與後續如何還款。
因為斡旋書與要約書視同購買意願，除了確定上述內容，也要確認文件上有沒有蓋上仲介的店章、仲介承辦人相符合。簽約地點也很重要，最好是在委託的仲介店內簽約，避免仲介收了錢就找不到人。
斡旋時的陷阱有哪些？常見話術
情境1：不簽斡旋改用要約書，屋主覺得你沒誠意要買？
真相：一部分試探你購買的意願，一部分也想騙你簽約。
情境2：謊稱斡旋不是正式合約，先簽名沒關係？
真相：騙你先簽約，但後續口頭恐嚇騙違約金。
情境3：想取消斡旋，房仲馬上說成交？
真相：沒有這麼剛好的事情，你剛告知取消斡旋房仲就說屋主要賣，可能背後有詐想騙你的斡旋金。
情境4：有十幾組客人在看，晚一天下斡旋，隔天就會被賣掉？
真相：可能真的有人在看，但不見得想買，刻意製造很多人搶購的假象，刺激你的購賣騙你下斡旋。
情境5：喜歡就付個斡旋，或跟你說加個ｘ萬就談成了？
真相：騙你覺得的還有議價空間。加錢的話是希望你更貼近底價。
付斡旋後，斡旋金有效期限為何？
斡旋期間都在3~7天左右，這段期間房仲若是沒與賣方議價成功，就必須無條件退還斡旋金給買方。
如何知道當地的議價行情？
可以到內政部:::不動產交易實價查詢服務網查詢特定地區的房屋成交價格，但成交價不等於賣方想賣的價格(即所謂的房屋開價)，計算開價和成交價的落差，就能知道議價空間，也就是所謂的議價率。
但內政部查詢系統資料龐雜，可以使用實價登錄地圖，圖像化直截了當地告訴你房子的成交行情、議價率與社區成交歷史紀錄。知道議價率，就能幫助你出斡旋出合理的價格。
房仲肯接斡旋，不就是覺得買方的出價有成交的可能嗎？
確實有個可能性，實際情況除了價差很近有機會成交，另外還有兩種可能：「價差中等」房仲想要拚看看，拚不成還可以和屋主拚專任約；「價差超大」跟店長說他有努力在做事，另外就是測試你是不是真的想買，或者證明你出的價格屋主根本不買單，當作下一個買家的證明。
付了斡旋金也簽約了，但後來貸款沒核過怎麼辦？
只要買賣雙方價格有共識，就等同成交，此時斡旋金就轉為訂金，若無法購買就形成違約。因此建議簽約前，最好在合約上多加一條「貸款不足X成，無效退回條款」，當作防禦機制。
但最理想的情況應該是，你在下斡旋前先去銀行了解估價該棟房子能夠貸多少、是否能申貸成功？有些屋主是願意等待，讓買家先跑貸款看額度。
付完「斡旋金」後可以反悔嗎？
須視情況而定，若雙方都已在合約上簽約，就算成交，反悔會賠了斡旋金和違約金。但有一種例外的情況是，只要仲介沒有在你取消前通知你成交，取消委託是以你提出的時間點為基準 (在LINE上留下紀錄也算)，就算成立。還有，斡旋書的成立與否，必須建立在雙方都有同意簽字才算數，一方沒簽名是無效，以上2種都還有反悔的機會。
不過，如果確定要終止委託，建議先詢問斡旋狀況，確定斡旋不成，再提出取消委託，即便後來房仲告知屋主已接受出價，無法取消委託了，也務必請房仲將屋主約出來，面對面談確定已成交，因為過往曾發生過不肖房仲，偽造屋主同意出價，騙取買方斡旋金，但屋主完全不知情的情況。
什麼是斡旋順位？
斡旋時可能同時有其他買家也想買，若你先出價，你就是第一順位，比你晚出價的就都排在你後面，但如果後來出價者比你高，房仲會提醒你加價，必須在24小時內加價超過，否則第一順位就會變成出價較高者。有些不肖房仲會假冒有出價者出價高，逼你加價貼近屋主價格，這點要小心。
參考文獻：以上資訊截取自 樂屋網
5步驟搞懂買房交易流程不吃虧！
簽約前｜議價分兩種：斡旋金&要約書
►要約書：向房仲表示購買意願，不需支付費用，議價失敗則契約無效。
契約成立後反悔：買方違約，買方支付賣方總價款3%；賣方違約，賣方支付買方總價款3%。
►斡旋金：最常聽到的議價手法，需支付費用，房仲收取斡旋金(5-10萬)向屋主展現購買誠意，提高成交機會，議價成功斡旋金轉為訂金。
契約成立後反悔：買方違約，斡旋金賣方沒收；賣方違約，賣方加倍賠償斡旋金給買方。
圖片來源 | 樂屋網
簽約｜簽訂不動產買賣契約書
下訂後約5-7天雙方進行簽約
在地政士見證下，核對買賣雙方身分，並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整，如果買方需要「履約保證」，需在此時告知屋主/房仲。
►買方需準備：身分證正本、印章、財務薪資證明，買方準備簽約金(約總價一成)。
►賣方需準備：土地或房屋權狀及印鑑證明。
【Q & A】
Q：如何確保產權完整？
A：請地政士申請土地及建物謄本後，可檢視坪數是否正確(若有增建都要記錄上去)、土地區分(是住宅區、工業區還是商業區)、限制登記(是否有限制登記尚未塗銷)、房屋現況(是空屋還是出租，若出租則租約何時結束)。
Q：契約書如何簽約？
A：買方要確定契約價格(交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議)、交屋日期(訂定交屋日期，確保賣方能準時交屋，不至於影響代書後續送件)，另外可在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。
用印｜備妥證件相關文件用印
簽約完成後，大約1-2個星期
在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。
►買方：法律上取得權利之人，稱之為權利人。
買方需準備：身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費2-3萬元。這時候開始辦理貸款，尋找貸款銀行。
►賣方：法律上失去權利之人，稱之為義務人。
賣方需準備：身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。這時候開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單(地價稅和土地增值稅)。
完稅｜委請代書繳納相關稅款
用印完成後，大約3-4個星期
簽約三十天內要完稅，此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。
●等待稅捐處核發稅單
●確認銀行貸款額度/撥款
►買方需準備：確定銀行核貸金款，將抵押權契約書交給代書，稅單核發時繳納第二筆自備款款項(約合約價一成費用)加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。
稅金費用：契稅、印花稅、登記規費和代書費。
►賣方需準備：收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷。
稅金費用：繳納房屋稅和土地增值稅，一般會從履保專戶中扣除土地增值稅。
【Q & A】
Q：擔心賣方設定抵押？
A：建議買方在完稅時，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。
過戶｜撥款與抵押權
完稅後約3-5天
►買方需準備：買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續才進行過戶登記，將過戶資料會交給地政事戶所辦理。
買方功課：完成銀行貸款、並完成過戶登記。過戶前需存入買賣價7成。
►賣方需準備：銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。
賣方功課：和銀行索取清償證明(他項權利證明書、塗銷同意書)，辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。
交屋｜點交房屋並檢驗屋況
完成完稅過戶後，大約1-2個星期
買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等其他費用分算。確定交屋日期後，仲介會前往銷售屋抄錄水電表、瓦斯度數和管理費，進行費用結清，並與代書找補計算。
►買方需準備：交屋前1-2周進行驗屋確認屋況，如果房子有瑕疵則在交屋半年內申請「主張回復」，完成修繕後才付「尾款」。若房子帶有租約，則和租方進行換約。
買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。
►賣方需準備：買賣公契、繳納過的稅單，確認履保帳戶款項匯入，繳出鑰匙。
參考文獻：以上資訊截取自 樂屋網
如何找到便宜的房貸？
簽訂了買房契約後，最重要的一件事就是要向銀行申請房貸，建議找房貸配合的銀行貨比三家不吃虧。
Ex. 以貸款金額1,000萬來談，年期20年，利率2% & 2.5%比較，利率2%每月還款金額為50,588元，利率2.5%每月還款金額為52,990元，每月相差2,402元，20年下來利息金額就相差576,480元。
目前常見的房屋貸款管道有三個：
1、一般房屋貸款
2、內政部自購住宅貸款
3、財政部青年安心成家購屋優惠貸款
參考文獻：Mr. Market市場先生
買房時要繳的稅費有哪些？
買方要繳納的稅費為契稅及印花稅，印花稅一般為幾百到幾千元，契稅為房屋評定現值的6%，房屋評定現值並不是房屋買賣的總價，而是比市價低許多。
新成屋、中古屋、預售屋，驗屋時應注意事項與檢查重點
預售屋
【注意事項】
預售屋在施工期間，可與建商，做客製化變更。（調整格局保持開放式不隔間或增加插座之類，要善用客變機會仔細思考想變更的部分。
【檢查重點】
門窗類：
◾ 鑰匙開關是否順暢，把手是否鬆動
◾ 貓眼可否看清楚門外
◾ 門善與地面間隙是否過大
◾ 門扇開關是否順暢，有無雜音
◾ 門扇整體是否有污損
◾ 窗戶品牌與合約是否符合
◾ 閉合度是否良好
◾ 是否可緊閉上鎖
◾ 開啟是否順暢
◾ 窗框與牆面是否有確實填滿矽利康
◾ 陽台格柵是否穩固
◾ 窗框整體是否有污損
天地壁類：
◾ 油漆是否平整
◾ 有無龜裂
◾ 地磚是否膨拱
◾ 地磚是否有空心
◾ 地磚是否拼接
◾ 地磚色澤是否一致
機電類：
◾ 電箱門開關是否正常
◾ 箱內線路是否整齊
◾ 迴路標示是否與實際相符
◾ 插座面板是否有瑕疵
◾ 個插座是否正常供電
新成屋
【注意事項】
一般會有建商的工地主任或服務人員陪同，為確保權益，請務必確實檢測所有所屬範圍，一發現需修繕或不良的地方，建議馬上與對方確認，以有色紙膠帶標示並拍照留存，並約定日後與對方修正再驗的時間與內容。
【檢查重點】
門窗類：
◾ 鑰匙門孔轉動順暢，把手是否鬆動
◾ 大門貓眼可否看清楚門外
◾ 門善與地面間隙是否過大
◾ 門扇開關是否順暢，有無雜音
◾ 門扇整體是否有污損
◾ 窗戶品牌與合約是否符合
◾ 閉合度是否良好
◾ 是否可緊閉上鎖
◾ 開啟是否順暢
◾ 窗框與牆面是否有確實填滿矽膠
◾ 陽台格柵是否穩固
◾ 窗框整體是否有污損
天地壁：
◾ 油漆是否平整
◾ 有無龜裂
◾ 地磚是否膨拱
◾ 地磚是否有空心
◾ 地磚是否拼接
◾ 地磚色澤是否一致
排水：將室內的各個水槽塞住，注滿水並滴入紅墨水，一段時間後再來檢查水位是否有降低，若有降低，代表可能有滲水問題，要針對水塞加強，之後也可以測試排水是否順暢。
中古屋
【注意事項】
中古屋驗屋因為屋齡較高，驗屋項目會著重在房屋結構和漏水，驗屋時建議遵循「不動產現況說明書」，詳細核對房屋內部相關細節。(說明書中若有記載水電管線重拉、房屋抓漏紀錄或磁磚修補，也應出示修繕單據與使用時間，另外屋主遺留物品，不論大小都要一一列入確認避免日後爭議。)
【檢查重點】
房屋現況：
◾ 天花板、牆面和窗戶：檢查是否有壁癌、油漆剝落、水痕，建議在連續下雨過後到屋內檢視。
◾ 磁磚：用錢幣敲擊地磚，從聲音判斷是否有空鼓的情形。
◾ 排水管：廚房水槽滿水後排水，陽台、浴室水柱排水，觀察地排或浴缸排水是否順暢。
◾ 馬桶：放入衛生紙在沖水，觀察沖水是否順暢。
◾ 水壓：將廚房和浴室的水龍頭開到最大，測試從水洩流量水壓是否充足。
◾ 插座：檢查插座是否正常通電。
◾ 木門框牆面：確定是否有蟲蛀現象。
前屋主物品：
有些屋主為了省下拆卸和搬運費用，會留下廚具或家具物品，交屋時務必清點現場遺留的物品是否吻合記載在《不動產現況說明書》的附贈設備中，避免日後爭議發生。
參考文獻：大家房屋
